新居を構えようと思った際に、新しく土地から購入される方もみえると思います。
建売などはもう完成した状態で販売されているので価格が明瞭ですが、何も知らずに買った土地が家を建てる際にとんでもなく費用が掛かる場合があるんです。
利便性と使い勝手がいい土地が一番ですが、土地で費用が高くなるは一体どんなパターンなのかを紹介していきます。
土地に高低差がある
土地は高低差があるほど外構工事費用は高くなります。
土が雨で流れたり、敷地が崩れないように擁壁工事をしなければいけません。通常のブロックでは土の圧力がかかっても倒れないような頑丈な擁壁が必要です。
家を建てられる状態にするのに１００万以上の費用がかかってくる場合があります。
また最終の仕上げの工事の時にも低い土地なら必要のない階段なども追加でかかってきます。
高低差がある＝費用が上がる
これを踏まえた上で土地を探されると良いかと思います。
最近は豪雨が多く浸水の被害がたくさん出ているので少し高めの場所に居を構えたいところですが、それならば土地では無く場所が少し高台にある場所で敷地自体に高低差が少ない場所を選ぶと良いかと思います。
敷地が広い
これも当たり前になってしまいますが、敷地が広いと防草の工事をするだけでも費用が上がってしまいます。
例えば３ｍ×１０ｍの３０ｍ2のお庭、１０ｍ×１０ｍの１００ｍ2のお庭
防草シートと砂利敷で１ｍ2あたり３，０００円とした場合には
３０ｍ2のお庭では９０，０００円 １００ｍ2だと３００，０００円かかる計算です。
敷地が広いと何をするにも費用が上がります。
敷地と道路の間に歩道がある場合
歩道があってそのままでは道路から敷地内へ車で入れない土地があります。
恐らくですが、不動産屋さんから説明があるとは思うのですが無い場合はちょっと不親切か、場合によっては重要事項の告知義務違反になるんじゃ？とも思います。
それはさておき、実際には歩道は人が歩くために設計されて工事をされているのでそのままでは車が乗入れする事ができません。
その地区の土木事務所等へ行って歩道を切り下げて車が通れるようにする工事を申請して、工事をする必要があります。
これは土地の飼い主の負担となります。
歩道の切り下げ工事、もしくは乗入れ工事と呼ばれていますが、場所によって費用が大きく変動します。
ただの縁石（歩車ブロック）みたいなものだけある場合、ガードレールがある場合、街路樹が植えてある場合などケースは様々ですが、街路樹がある場合などは近くの違う場所に街路樹を植え替える費用まで負担しないといけない事もあるんです・・・
経験上は４０万～７０万円くらいかかったケースが多いように思います。
道路とは違いますが、敷地の手前に水路がある場合で申請と橋をかける工事で３００万円かかったケースもありました。
実際に土地を見てあれ？これどうやって車が入るのかな？と疑問に感じたら購入前に不動産屋さんに確認された方がよいと思います。
その
その土地の地区に法規制などがある場合
その土地土地で全て〇〇地域などの区域指定がされています。
例えば商業地域。商業施設を建てる事が出来て建蔽率１００％、そして防火地域に指定されているので耐火建築物しか建ててはいけません。みたいな事が地区・地域ごとに決まっています。
最初に記述しました高低差が多い土地には宅地造成規制区域という指定がある場合があります。
その土地を２ｍ以上切土したり、１ｍ以上盛土をしたりと土地の形を変更する場合には役所に申請を出して許可を得ないと工事ができません。
この申請にも２０～３０万円程度費用がかかりますし、擁壁の強度や仕様の指定もありますので申請＋工事で多くの費用がかかります。
他には風致地区という地区がありす。都市に残された水や緑などの貴重な自然環境を守る地域に指定されており、土地の形状の変更の申請や敷地に対する緑化率〇〇％以上など緑化や自然を残すための申請や緑化工事が必要になります。
こちらも強制力があるので守られないと建物が建てられません。
法規制等についてはまた別記事で詳細を書いてみたいと思いますので詳細は省きます。
その他、法規制や条例などで費用が上がるだけでなく、やろうと思っていたことが出来ない場合も出てきますので事前調査は欠かさずにしてみてください。
例としては境界ぎりぎりでガレージを建てようと思っていたら地区計画で隣地から１ｍは構造物や建築物を建ててはいけないと決まっていて建てられなかった。
こんなケースがあります。外構業者自体は地元業者でなく地域に詳しくない場合、そのまま材料を手配して工事に着手してしまう事もあるかもしれません。
この方は外構をするまでそういった地区計画について知らなかったそうです。
心配な場合は地元の優良業者に相談されると良いと思います。
地盤が軟弱な土地である場合
外構とは直接関わらない場合もありますが、地盤が軟弱な場合は建物を建てる前に、地盤補強をしないといけません。
表層の改良だけでいい場合、鋼管杭を打たないといけない、柱状改良をしないといけないなど。
地盤改良費も３０万くらいから２００万くらいかかるケースも出てきます。
住みたいエリアが全て地盤が強くない場合もありますのでそうなると地盤改良をするという選択肢しかありません。
各都道府県や市区町村では地震のハザードマップを公開している事が多いのでそこで液状化が起こりやすい場所や地盤についても記載がある場合があります。
そういった情報も参考にしながら自分たちがこれから住むところがどんなエリアなのかを学ばれるのもよいかと思います。
ちなみに外構工事では軟弱地盤が工事に影響を与えるケースは擁壁工事等くらいかと思います。
擁壁の基礎の下にも鋼管杭などの補強を入れないといけないことがあります。
その外にも地中に埋設物（大きい石や昔の家の瓦やゴミなど）がたくさんあって処分に費用がかかったり、電柱や標識が邪魔で移設に費用がかかったり、思いがけない費用がかかるケースもあります。
新しく造成された綺麗な宅地は問題ないケースがほとんどですが、ポツっと一軒空いた土地や解体された土地などはなるべく多くの情報を仕入れてリスクを回避しましょう。
土地を買われる際にも気になった点は早めに確認される事をお勧めします。
不動産屋は売りたいばっかりかもしれませんので建築屋や外構業者に購入前に相談されてもいいかもしれません。
前面道路が狭い敷地
新しく造成されている土地などは前面道路が６ｍくらいに設定されている物件が多いです。
外構工事をする際には敷地の目の前にダンプ停めて、重機で掘り出した土を捨てたり、コンクリートを打つ時にはミキサー車やポンプ車を停めてコンクリートを打ちます。
ある程度が開発された団地や車通りの少ない場所では車を停めていてもあまり近隣からクレームが入ることもありません。
道路幅が４ｍ以下になりますと大きなダンプやミキサーを置くと車がすれ違うことができません。
そんな敷地では道路使用許可という許可を警察署で取り、作業時には交通誘導員を配置しないといけません。
その他近隣に作業車用に駐車場を借りたり、ミキサー車も小さなもので数回往復が必要だったり、材料も小型車両での運搬が必要だったりと費用が余計にかかるケースがあります。
こちらも事前に確認されることが望ましいです。
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